Historia mojego klienta, z której warto wyciągnąć wnioski dla siebie…
Kilka miesięcy temu zgłosił się do mnie klient w sprawie wyceny nieruchomości komercyjnej – hala przemysłowa. Wycena miała posłużyć do zabezpieczenia kredytu.
W trakcie analizy danych okazało się, że nieruchomość nie ma prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej.
Być może zapytasz czemu to istotne?
Odpowiem przewrotnie. Czy chciałbyś kupić dom lub działkę, do której nie można dojechać, a jedynie np. dolecieć?
I żeby wyrazić się na prawdę jasno – nie można do nich dojechać, nie dlatego, że droga jest kiepskiej jakości,
a dlatego, że jej fizycznie nie ma lub nie ma prawa do jej używania (stanowi czyjąś prywatną własność).
Na pewno zdajesz sobie sprawę, że posiadanie takiej nieruchomości jest problematyczne. I wiesz też, że jest ona mniej warta niż nieruchomość posiadająca uregulowany dostęp do drogi.
Jak to się stało?
Jak to możliwe, że mój klient kupił taką nieruchomość? Czemu tego nie sprawdził?
W tym przypadku fizyczny dojazd do nieruchomości był. Klient bez żadnych ograniczeń dojechał do hali, obejrzał ją (nawet kilkukrotnie). Był zadowolony, bo droga dojazdowa spełniała jego wymagania co do nawierzchni, szerokości (miały przez nią dojeżdżać duże samochody ciężarowe). Nic nie wzbudzało jego podejrzeń.
Mój klient nabył tą halę za gotówkę. Gdyby posiłkował się kredytem, Bank finansujący sprawdziłby to samodzielnie. Nadto w operacie szacunkowym, który jest niezbędny do uzyskania kredytu, sprawdziłby to również rzeczoznawca majątkowy.
Sam klient nie zweryfikował stanu prawnego tej nieruchomości korzystając z usług rzeczoznawcy majątkowego, czy radcy prawnego specjalizującego się w nieruchomościach.
Padł ofiarą swoich błędnych przekonań.
Był przekonany, że notariusz wszystko sprawdzi. I wiesz – nie jest odosobniony w takim myśleniu. W swojej pracy zawodowej bardzo często spotykam się z klientami, którzy też uważają, że nie muszą nic dodatkowo weryfikować, bo wszystko sprawdzi notariusz. Tak nie jest!
Notariusz, sporządzając akt notarialny, weryfikuje zapisy w księdze wieczystej, czy katastrze, aby sprawdzić rodzaj przysługującego prawa do nieruchomości, kto jest właścicielem, jakie są obciążenia na nieruchomości. Wszystko po to, aby przyjąć właściwe oświadczenia stron, a także udzielić właściwych informacji na temat skutków prawnych tych oświadczeń. Sprawdza tożsamość stron, wiarygodność dokumentacji i w zasadzie to tyle.
Sprawdź, zanim kupisz!
Mam nadzieję, że historia mojego klienta, pokazała Ci, że warto zanim wyda się setki tysięcy złotych (lub milion :)), sprawdzić bardzo dokładnie wszystkie aspekty prawne i techniczne związane z nieruchomością. Pozwoli to uniknąć nerwów i straty finansowej. W przypadku mojego klienta, uregulowanie dostępu do drogi będzie kosztować prawie 100 tysięcy złotych.
Jeśli nie czujesz się na siłach, aby sprawdzić to samodzielnie, skorzystaj z usług profesjonalisty. Jeśli masz pytania, zapraszam do kontaktu.