Operat szacunkowy ,zwany również wyceną nieruchomości, to dokument, który określa wartość danej nieruchomości w konkretnym dniu.

Aby oszacować wartość, najczęściej porównuje się wycenianą nieruchomość z innymi, które w ostatnich 12 miesiącach były sprzedane. Ważne jest, aby te porównywane nieruchomości były możliwie najbardziej podobne do wycenianej.

Wartość można również określić w oparciu o podejście kosztowe, dochodowe lub mieszaną metodę, w zależności od rodzaju nieruchomości i celu wyceny.

Ostateczna wartość wynika z wielu czynników. Jeśli stosujemy podejście porównawcze, punktem wyjścia będą ceny sprzedaży podobnych nieruchomości. Każda nieruchomość ma jednak swoje unikalne cechy, które nadają jej indywidualny charakter. Dlatego ważne jest uwzględnienie tych cech. Nie bez znaczenia jest również stan prawny nieruchomości.

Przed przystąpieniem do zlecenia Rzeczoznawcy Majątkowemu wyceny nieruchomości, musimy posiadać kilka niezbędnych informacji. Są to:

1. Rodzaj nieruchomości:
   • Mieszkanie – ważne jest, czy mieszkanie stanowi odrębną nieruchomość czy też jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
   • Działka – zabudowana lub niezabudowana. Jeśli jest zabudowana, istotny jest rodzaj zabudowy, czy to budynki mieszkalne, gospodarcze czy komercyjne. Jeśli działka ma charakter rolny, ważne jest, czy są to grunty orne, łąki, sady, lasy czy nieużytki.
   • Budynki wielorodzinne, na przykład kamienice – ważne jest, czy lokale są wydzielone czy nie.
   • Nieruchomości komercyjne – ważna jest informacja o rodzaju nieruchomości, na przykład hala, biurowiec, stacja benzynowa itp.
2. Wielkość nieruchomości – zarówno powierzchnia działki, jak i powierzchnia znajdujących się na niej budynków.
3. Cel wyceny – często sposób i metodologia wyceny zależą od celu. Może to być postępowanie spadkowe, podział majątku, ustalenie podatku, wyliczenie sumy ubezpieczenia, sprawy sądowe, pozyskanie kredytu bankowego lub po prostu ustalenie wartości w celu sprzedaży nieruchomości.
4. Dokładny adres nieruchomości.

Na podstawie powyższych informacji rzeczoznawca określa koszt i czas wykonania operatu szacunkowego. Dokumenty niezbędne do wykonania wyceny mogą różnić się w zależności od rodzaju nieruchomości i celu wyceny, dlatego zawsze są ustalane indywidualnie. Przykładowe dokumenty, które mogą być potrzebne, to: numer księgi wieczystej, kopia mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów (w przypadku nieruchomości gruntowych), dokumentacja projektowa, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), postanowienie nabycia spadku (jeśli dotyczy) oraz akt własności.

Główne czynniki, które wpływają na cenę operatu szacunkowego, to:

• Rodzaj nieruchomości.
• Cel wyceny.
• Adres nieruchomości.
• Wielkość nieruchomości i jej unikalne cechy.

Podsumowując, koszt operatu szacunkowego zależy od wielu czynników, takich jak rodzaj nieruchomości, cel wyceny, adres i unikalne cechy nieruchomości. Dlatego warto dokładnie przedstawić te informacje rzeczoznawcy majątkowemu, aby otrzymać rzetelną wycenę.